dezelfde akte, voor minder geld.
Wet & regelgeving
Het werk van de notaris is aan veel wetten, beroeps- en gedragsregels en beleidsregels gebonden. Een aantal regels die voor de consument van belang zijn, beschrijven wij hieronder:
Cliëntenonderzoek en meldingsplicht in het notariaat.
Sinds 1 juni 2003 gelden de Wet identificatie bij dienstverlening (WID) en de Wet melding ongebruikelijke transacties (Wet MOT) voor de notaris en de andere onafhankelijke beroepsbeoefenaren. Deze wetten golden reeds voor financiële instellingen.
Met ingang van 1 augustus 2008 zijn de WID en de Wet MOT samengevoegd in de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (WWFT). Op grond van de WWFT is de notaris verplicht tot het verrichten van cliëntenonderzoek en het doen van een melding bij een vermoeden van witwassen of financieren van terrorisme.
Cliëntenonderzoek
Voor alle onder de WWFT vallende transacties (vrijwel het gehele werkterrein van de notaris met uitzondering van het familie- en erfrecht) geldt een verplicht cliëntenonderzoek.
Alle cliënten die een dergelijke transactie door de notaris willen laten uitvoeren, moeten zich eerst een keer persoonlijk laten identificeren en hun identiteit met behulp van een geldig en origineel identiteitsbewijs laten verifiëren.
Afhankelijk van de mate van het risico dat een bepaalde cliënt of transactie meebrengt, is de notaris verplicht verder onderzoek te doen. Dit geldt bijvoorbeeld voor cliënten die een politiek prominente functie bekleden en in het buitenland wonen. Deze worden ook wel PEP's genoemd oftewel politically exposed persons.
De vaststelling van de identiteit kan in overleg met de notaris ook door een andere beroepsbeoefenaar worden gedaan.
Voor de toepassing van de Notariswet kunnen onderdanen van EU/EER-landen of Zwitserland hun identiteit laten verifiëren aan de hand van een geldig nationaal paspoort, een diplomatiek paspoort of dienstpaspoort, een geldige identiteitskaart, mits voorzien van een pasfoto van de houder, of een geldig rijbewijs mits voorzien van een pasfoto van de houder en deze in Nederland woonachtig is.
Andere personen kunnen hun identiteit laten verifiëren aan de hand van een geldig reisdocument of een geldig vreemdelingendocument. Voor de toepassing van de WWFT worden ook nationale paspoorten, buitenlandse paspoorten, diplomatieke paspoorten en dienstpaspoorten als geldige identificatiedocumenten beschouwd.
De identiteit van een rechtspersoon kan worden geverifieerd aan de hand van een uittreksel uit het handelsregister. Dit kan zowel een uittreksel in fysieke vorm zijn als een uittreksel in elektronische vorm dat door de notaris zelf wordt aangevraagd.
Ook uiteindelijk belanghebbende personen met een belang van meer dan 25% in een rechtspersoon moeten worden geïdentificeerd door de notaris en zo nodig hun identiteit laten verifiëren. Deze personen worden ook wel UBO’s genoemd oftewel ultimate beneficial owners. Afhankelijk van de mate van het risico kan de notaris verplicht zijn nader onderzoek te doen.
De vaststelling van de identiteit kan in overleg met de notaris ook door een andere beroepsbeoefenaar worden gedaan.
Voor de toepassing van de Notariswet kunnen onderdanen van EU/EER-landen of Zwitserland hun identiteit laten verifiëren aan de hand van een geldig nationaal paspoort, een diplomatiek paspoort of dienstpaspoort, een geldige identiteitskaart, mits voorzien van een pasfoto van de houder, of een geldig rijbewijs mits voorzien van een pasfoto van de houder en deze in Nederland woonachtig is.
Andere personen kunnen hun identiteit laten verifiëren aan de hand van een geldig reisdocument of een geldig vreemdelingendocument. Voor de toepassing van de WWFT worden ook nationale paspoorten, buitenlandse paspoorten, diplomatieke paspoorten en dienstpaspoorten als geldige identificatiedocumenten beschouwd.
De identiteit van een rechtspersoon kan worden geverifieerd aan de hand van een uittreksel uit het handelsregister. Dit kan zowel een uittreksel in fysieke vorm zijn als een uittreksel in elektronische vorm dat door de notaris zelf wordt aangevraagd.
Ook uiteindelijk belanghebbende personen met een belang van meer dan 25% in een rechtspersoon moeten worden geïdentificeerd door de notaris en zo nodig hun identiteit laten verifiëren. Deze personen worden ook wel UBO’s genoemd oftewel ultimate beneficial owners. Afhankelijk van de mate van het risico kan de notaris verplicht zijn nader onderzoek te doen.
Meldingsplicht
De notaris is verplicht ongebruikelijke transacties die te maken kunnen hebben met witwaspraktijken of financieren van terrorisme te melden bij het meldpunt ongebruikelijke transacties, officieel FIU-Nederland genaamd. Ook wanneer het gaat om een voorgenomen transactie die (nog) niet wordt uitgevoerd.
De notaris mag volgens de wet zijn cliënt niet van een melding op de hoogte brengen.
De notaris mag volgens de wet zijn cliënt niet van een melding op de hoogte brengen.
Verder mogen notarissen op basis van eigen beroepsregels geen contante bedragen aannemen van meer dan 15.000 euro. Wanneer er toch meer dan 15.000 euro in contanten wordt betaald of een dergelijke betaling wordt overwogen, moet de notaris dit bij het FIU-Nederland melden.
Dit zal ook het geval zijn als de cliënt de contanten op een rekening van de notaris stort. De meldingsplicht geldt ook indien de notaris op verzoek van een cliënt meer dan 15.000 euro in contanten uitbetaalt of laat uitbetalen door de bank.
De meldingsplicht geldt niet voor diensten op het gebied van het familie- en erfrecht. Evenmin voor het verzorgen van eenvoudige belastingaangiften voor de inkomstenbelasting en aangiften met betrekking tot successierechten.
De notaris heeft geen meldingsplicht indien eventuele (voorgenomen) ongebruikelijke transacties in een oriënterende bespreking ter sprake komen. Cliënten kunnen dan alles vrij met de notaris bespreken.
De wettelijke verplichtingen gelden vanaf het moment dat de notaris een zaak daadwerkelijk in behandeling neemt en het duidelijk is dat de gevraagde transactie onder de wettelijke regeling valt. In dat geval is de notaris verplicht eventuele ongebruikelijke transacties als in de wet bedoeld bij het FIU-Nederland te melden.
Dit zal ook het geval zijn als de cliënt de contanten op een rekening van de notaris stort. De meldingsplicht geldt ook indien de notaris op verzoek van een cliënt meer dan 15.000 euro in contanten uitbetaalt of laat uitbetalen door de bank.
De meldingsplicht geldt niet voor diensten op het gebied van het familie- en erfrecht. Evenmin voor het verzorgen van eenvoudige belastingaangiften voor de inkomstenbelasting en aangiften met betrekking tot successierechten.
De notaris heeft geen meldingsplicht indien eventuele (voorgenomen) ongebruikelijke transacties in een oriënterende bespreking ter sprake komen. Cliënten kunnen dan alles vrij met de notaris bespreken.
De wettelijke verplichtingen gelden vanaf het moment dat de notaris een zaak daadwerkelijk in behandeling neemt en het duidelijk is dat de gevraagde transactie onder de wettelijke regeling valt. In dat geval is de notaris verplicht eventuele ongebruikelijke transacties als in de wet bedoeld bij het FIU-Nederland te melden.
Ons kantoor heeft - vooral ter bescherming van cliënt en notaris - ervoor gekozen uitsluitend per bank of pin te laten betalen. Contante (uit)betalingen op ons kantoor zijn dus niet mogelijk.
Beperking uitbetaling gelden.
Beleidsregel vastgesteld door het bestuur van de KNB, gepubliceerd op 6 december 2007, gewijzigd en gepubliceerd op 4 februari 2008.
Bij onroerendgoedtransacties betaalt de notaris alleen geld uit aan degene die als partij optreedt bij de akte en aanspraak kan maken op de uitbetaling op grond van de rechtshandeling die in de akte is neergelegd. Er kunnen omstandigheden zijn waarbij (een deel van) het geld dat de notaris onder zich heeft, moet worden aangewend om bepaalde schulden te voldoen. In een dergelijk geval mag de notaris aan een ander dan de rechthebbende uitbetalen.
Bij onroerendgoedtransacties betaalt de notaris alleen geld uit aan degene die als partij optreedt bij de akte en aanspraak kan maken op de uitbetaling op grond van de rechtshandeling die in de akte is neergelegd. Er kunnen omstandigheden zijn waarbij (een deel van) het geld dat de notaris onder zich heeft, moet worden aangewend om bepaalde schulden te voldoen. In een dergelijk geval mag de notaris aan een ander dan de rechthebbende uitbetalen.
In het kader van de bestrijding van malafide praktijken is het belangrijk dat de geldstromen helder verlopen. Strakkere regels inzake het uitbetalen van gelden vanuit de derdenrekening geven duidelijkheid in de geldstroom vanuit het notariskantoor. Dit voorkomt belastingfraude en andere malafide praktijken. De beleidsregel geldt voor iedere notaris en kan eenvoudig worden uitgevoerd. De naleving ervan is eveneens eenvoudig te controleren door het BFT of een daartoe bevoegd persoon in het kader van de peer review. Op 1 januari 2008 is de beleidsregel in werking getreden. Per 4 februari 2008 is de tekst op enkele plaatsen aangepast.
Toelichting:
De notaris is verplicht de opbrengst over te maken naar het rekeningnummer van de partij die krachtens de in de akte neergelegde transactie recht heeft op betaling (hierna te noemen: de rechthebbende). Het bedrag dient te worden overgemaakt naar een rekeningnummer van de rechthebbende bij een bankinstelling als bedoeld in de Wet op het financieel toezicht dan wel een bankinstelling in het land waar de rechthebbende zijn woonplaats heeft.
Onder bepaalde omstandigheden mag op de beleidsregel een uitzondering worden gemaakt. Het betreft dan betalingen die in nauw verband staan met de transactie zelf en waarvan het bestaan ook eenvoudig controleerbaar is.
Als uitzonderingen worden genoemd:
* Betalingen ingevolge een hypotheek-, pand- of ander beperkt recht en een beslag gelegd op de onroerende zaak dan wel onder de notaris.
• Betalingen in opdracht van de rechthebbende mits dit betreft een betaling:
- Aan (de bestuurder van) de Vereniging van Eigenaars.
- Aan de gemeente dan wel een ander publiekrechtelijk orgaan; aan semi-overheden; aan een woningbouwcorporatie.
- Aan degene die recht heeft op achterstallige erfpachtscanon dan wel retributie.
- Aan de bemiddelaar of adviseur, mits het een gebruikelijke courtage of gebruikelijk honorarium betreft.
- Aan de taxateur, mits het een gebruikelijk honorarium betreft.
- Aan degene die een bankgarantie heeft verzorgd.
- Aan degene die een overbruggingskrediet heeft verstrekt voor zover dit afkomstig is van een door het AFM of gelijkwaardig buitenlands instituut gesanctioneerde instelling.
- Aan de aannemer bij een koop/aannemingsovereenkomst bij nieuwbouw voor zover het vervallen termijnen betreft.
• Betalingen aan een collega-notaris.
Wat de vermelde uitzonderingen betreft, kan worden gedacht aan een boete die is verbeurd aan de gemeente in het kader van een anti-speculatiebeding of voorkeursrecht en aan achterstallige schulden bij de Vereniging van Eigenaars, of de betaling van een erfpachtscanon of retributie. Ook is mogelijk dat de notaris geld uitbetaalt aan een andere notaris in verband met een samenhangende transactie. De gebruikelijke kosten van een makelaar of andere adviseur (bijvoorbeeld bij hypotheekbemiddeling, onteigening, tolken) kunnen worden uitbetaald aan de betrokken adviseur. Een gebruikelijke courtage van een makelaar og ligt rond de 2% (exclusief BTW en gebruikelijke advertentiekosten). Het stellen van een grens voorkomt dat deze post oneigenlijk wordt gebruikt voor het overboeken van gelden naar derden. Uiteraard mag dit niet alsnog via een achterdeurtje gebeuren middels onwaarschijnlijk hoge advertentiekosten.
Bovenstaande betekent dat het de notaris niet is toegestaan van de geldsom andere leningen dan die van hypotheek of bepaalde overbruggingskredieten af te lossen, dan wel openstaande schulden te voldoen. Evenmin mag geld worden overgemaakt ten titel van schenking aan bijvoorbeeld de kinderen of in een andere verhouding dan waarin partijen zijn gerechtigd (bijvoorbeeld bij gezamenlijke eigendom ieder voor de helft mag niet aan de éne gerechtigde 100% worden uitbetaald; zijn partijen in het kader van een verrekening bij het einde van een huwelijk of samenleving anders overeengekomen, dan mag overeenkomstig die verrekening worden uitbetaald, mits van deze verrekening blijkt uit een door beide partijen ondertekend stuk). Ook mag bij een overdracht door een dochtermaatschappij de opbrengst niet naar de holding of een andere dochter worden overgemaakt. Dit geldt ook bij buitenlandse rechthebbenden.
NB: De beleidsregel staat wel toe dat de notaris schulden aflost indien deze aflossing door de hypothecaire kredietverstrekker als voorwaarde wordt gesteld voor het passeren van de akte. Dit brengt met zich mee dat premies voor opstalverzekeringen, woonlastenbeschermers et cetera, rekeningen van keukens, badkamers, auto's et cetera, niet door de notaris worden voldaan, tenzij betaling daarvan door de hypothecaire kredietverstrekker wordt verlangd.
Het kan voorkomen dat de rechthebbende zijn vordering op de notaris cedeert of verpandt aan een derde, teneinde de beleidsregel te ontduiken. Theoretisch gezien is het overigens de vraag of dit mogelijk is. Om problemen te voorkomen, is het het beste dat de notaris in zijn Algemene Voorwaarden opneemt dat een vordering op de notaris niet mag worden gecedeerd of verpand.
Samengevat:
Ongetwijfeld zullen er nog uitzonderingen zijn die hierboven niet zijn vermeld, maar daar wel onder horen te vallen. In dat geval is het van belang dat de notaris zich de strekking van de beleidsregel realiseert.
Het behoort niet tot de taak van de notaris als overboekingskantoor op te treden voor een cliënt. De cliënt ontvangt van de notaris de opbrengst en dient daarmee zelf zijn betalingen te verrichten. Op deze wijze blijft de betalingsstroom vanuit het notariskantoor helder en inzichtelijk.
Het bestuur beveelt aan op elke afrekening te vermelden naar welk(e) bankrekeningnummer(s) geld wordt overgeboekt. Daarnaast beveelt het bestuur aan, gezien de strekking van de beleidsregel, deze ook toe te passen bij alle overige notariële transacties. Denk hierbij aan een aandelenoverdracht of de overdracht van een schip.
